Betriebskosten: Was hinter dem OGH-Fall um 11.764 € steckt

Eine Mieterin von Wiener Wohnen wollte 11.764,48 Euro an bezahlten Betriebskosten zurück und künftig keine mehr zahlen. Damit ist sie endgültig gescheitert: Der Oberste Gerichtshof hat ihre außerordentliche Revision zurückgewiesen.

Der Beschluss stammt vom 18. August 2026 (Geschäftszahl 7 Ob 117/26w) und ist im Rechtsinformationssystem des Bundes veröffentlicht. Am 12. Oktober hat Wiener Wohnen eine Presseaussendung dazu verschickt. Die Klägerin hatte argumentiert, die Betriebskostenregelung in ihrem Mietvertrag sei intransparent. Neben dem Geld verlangte sie deshalb die Feststellung, dass sie auch in Zukunft weder Betriebskosten noch besondere Aufwendungen zahlen müsse. Schon die erste Instanz und das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht hatten die Klage abgewiesen.

Was hat der OGH genau entschieden?

Neu verhandelt hat der OGH den Fall nicht. Eine außerordentliche Revision lässt er nur zu, wenn eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung zu klären ist oder die Vorinstanz grob von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung abweicht. Beides sah er hier nicht. Ob eine Betriebskostenklausel transparent ist, hängt laut Beschluss „von der konkreten Ausgestaltung der Klausel“ ab – und diese Klausel hielt er für ausreichend klar.

Die Begründung in Kürze: Aus dem Mietvertrag geht von Beginn an hervor, dass das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt. Direkt unter der Aufzählung der Betriebskosten steht, dass sich die Anteile nach § 17 MRG richten und pauschal nach § 21 Abs 3 MRG verrechnet wird. Die Mieterin müsse sich damit nichts „zusammensuchen“, schreibt der OGH: Sie werde auf § 21 MRG verwiesen, und dort stehe gleich im ersten Absatz, welche Betriebskosten zulässig sind. Vorgeschrieben werden dürfen also nur die im Gesetz genannten Posten. Die Anregung, den Europäischen Gerichtshof einzuschalten, griff der OGH nicht auf.

Warum gehen andere Fälle anders aus?

Die Klägerin hatte sich auf zwei frühere OGH-Entscheidungen berufen (10 Ob 54/24z und 9 Ob 4/23p), in denen Betriebskostenklauseln als intransparent galten. Den Unterschied nennt der OGH selbst: Dort waren die Kosten nicht abschließend aufgezählt, die Verträge sprachen von Posten, die „insbesondere“ oder als „allfällig sonstige“ anfallen. Das war hier nicht der Fall.

Dazu kommt ein Unterschied im Gesetz. Für Wohnungen, die zur Gänze unter das MRG fallen, ist laut Arbeiterkammer Niederösterreich genau definiert, was als Betriebskosten verrechnet werden darf. Im Teilanwendungsbereich und bei den Vollausnahmen gibt es diese Vorgabe nicht – dort kommt es auf den Mietvertrag an. Ein Beispiel ist das Verfahren der Arbeiterkammer gegen die AMISOLA Immobilien AG: Klauseln zu Betriebskosten in Verträgen im Teilanwendungsbereich waren teils unzulässig. Nach Angaben der AK zahlt das Unternehmen nach einem gerichtlichen Vergleich insgesamt bis zu rund 1,28 Millionen Euro an 798 Mieterinnen und Mieter zurück.

Wiener Wohnen wertet den Beschluss in seiner Aussendung als Bestätigung, dass die „typischerweise“ verwendete Betriebskostenvereinbarung transparent ist. Das ist die Stellungnahme der Vermieterin. Geprüft hat der OGH die Klausel im Vertrag dieser Mieterin – nicht, ob jede einzelne Betriebskostenabrechnung stimmt.

Was bedeutet das für Mieter im Bezirk Baden?

Unmittelbar entschieden ist nur das Verfahren dieser einen Mieterin. Ob die Klausel im eigenen Vertrag hält, lässt sich daraus nicht automatisch ablesen – egal ob Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung oder privat vermietete Wohnung. Der Beschluss zeigt aber, worauf Gerichte schauen: ob klar ist, welche Kosten verrechnet werden dürfen, und ob der Vertrag dafür auf das Gesetz verweist oder die Liste offen lässt.

Der Beschluss heißt also weder, dass Mieterinnen und Mieter grundsätzlich nichts zurückbekommen, noch, dass jetzt alle ihre Betriebskosten zurückfordern können. Unabhängig von der Klausel bleibt die Abrechnung selbst überprüfbar: Im Vollanwendungsbereich des MRG kann laut AK Niederösterreich jeder Mieter die Betriebskosten beim zuständigen Bezirksgericht überprüfen lassen; bestritten werden kann eine Abrechnung innerhalb von drei Jahren.

Wo bekommst du Beratung?

Die Wohnrechtsberatung der Arbeiterkammer Niederösterreich ist Montag bis Freitag von 8 bis 13 Uhr unter +43 5 7171 23333 erreichbar, außerdem über ein Kontaktformular auf der AK-Website.

Die Mietervereinigung Niederösterreich & Burgenland berät unter 02742/2255-333 oder per E-Mail an niederoesterreich@mietervereinigung.at, Montag bis Donnerstag von 9 bis 13 Uhr und Freitag von 9 bis 12.30 Uhr. Persönliche Termine gibt es nach telefonischer Vereinbarung. Vor Gericht vertritt sie Mieterinnen und Mieter im Außerstreitverfahren, bei streitigen Verfahren – also Klagen wie im Fall Wiener Wohnen – bietet sie nach eigenen Angaben derzeit keine Unterstützung an.

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